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”，我拍了拍自己的胸脯，说道：“一会我补张假条，需要您签字？”
领导点了点头，把一份资料交给我，说道：“急需一份商业计划书，这是相关资料，你加班做出来明天下午给我，周三得交上去。”
我应了一声。办好补假手续，回到工位开始研究手头的资料。不看不知道，一看吓一跳，这是一份企业融资需要的商业计划书，融资金额五十亿，不仅需要指明资金用途，而且还要明确项目现金流来源及增长情况。说心里话，这是一份需求明确、逻辑严密，同时兼具业态经济分析和可行性研究的综合报告。这份报告不同以往提交的计划报告，不是交给政府部门，而是一家商业银行。要想计划书可行并令人信服，核心部分必须依托宏观和微观市场的供需关系，找到与项目相关的机会点，然后挖掘自身优势，形成条理清晰，逻辑严密可行的计划。时间紧任务重，如果没有耽误，时间应该够用。这样一份决定融资成败的商业计划书，等着失联一周的员工来做，公司领导的神经足够强大，如果我还在失联状态，这份文件肯定无法按时交付。
资料还没有吃透，内线电话响了起来，办公室的一个秘书说上周领导安排他们出一份商业计划书，刚才接到通知不用他们做了，让他们把已经做出的成果发给我，让我汇总完成计划书。
我应了一声，登录qq接受了文件。打开一看我就想骂人，好端端的商业计划书被机关秘书写成了发言稿，页数不少，与融资沾边的想法、假设也不少，却都是没有市场基础的空中楼阁，目标宏伟却没有项目支撑，经济性分析方面只有项目的总投资估算，没有任何现金流入的内容，一点不像领导要求的融资性商业计划书，倒像领导要去竞争某个职位准备的演讲稿。
这份文件指望不上，我只好放弃抓住救命稻草的想法，静下心来踏踏实实地构思计划书。术业有专攻，此话不假，习惯了项目开发方面的方案，构思一份融资有关的商业计划书的确有些困难，融资背后的逻辑是投资、项目和资金需求，但是借钱是要还的，银行给不给贷款，看的是项目的赢利能力，有没有持续足够的现金流用以偿还贷款。
公司正在开发一个城市综合体，总投资超过一百二十亿。通常这种项目会拿项目用地作为抵押去银行贷款，在寸土寸金的核心区不算难事。但是项目地块土地权属复杂，一部分是公司早年收购的土地，权属已属公司，有一部分国有土地，由几家国企和事业单位拥有，只要政府部门出面开个协调会，做好搬迁安置工作就能解决，要命的是里面还有一部分集体土地分属两个行政村，短时间内很难完成征收工作。加国家严格的土地招、拍、挂流程，没有人敢拍着胸脯说这个项目可以一二级联动开发，公司虽然做了大量的工作，但是二级开发主体资格还没有完全落到公司名下。
在我看来，上述两个问题并不重要，即使拿不到二级开发主体资格也不要紧，只要顺利完成土地一级开发，完成土地上市交易，收入就能还清银行贷款。尽管知道这个项目的人都信心十足，但我心里清楚能不能赚钱要看区域市场能不能支撑二级开发完成的城市综合体。任何一个二级开发企业拿这个项目的二级开发主体资格，首先要看这个城市综合体承载的城市业态是否符合区域市场的需求。从目前的情况看不甚理想，作为bJ郊区，通州的房地产开发虽然如火如荼，房价也翻着跟头往上涨，但是以住宅为主要产品的房地产开发无法带动城市产业的发展，睡城特征明显。虽然市政府搬迁到通州是未来几年影响通州的一件大事，但是行政产业迁移对于商业地产的支撑缺乏数据支持，政府大规模异地搬迁对迁入地带来的最终影响也缺乏借鉴案例。根据经验市政府东迁对项目的酒店和写字楼组团是个利好，但是能不能支撑数十万平米的此类物业同样缺乏数据支持。依托城
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